Как проверить фундамент дома: пошаговая инструкция

Фундамент — это основа дома. Если с ним проблемы, они потянут за собой всё остальное: трещины в стенах, перекосы полов, заклинивание дверей. Рассказываю, как проверить фундамент самостоятельно и когда пора звать специалиста. Из опыта 15 лет работы на реальных объектах.

1. Когда нужно проверять фундамент

Проверка фундамента — не то, что делают просто так из любопытства. Есть конкретные ситуации, когда это действительно необходимо.

Перед покупкой дома

Это самый важный момент. Покупая дом с проблемным фундаментом, вы покупаете проблему за миллионы рублей. Ремонт фундамента — одна из самых дорогих строительных работ, и далеко не всегда она вообще возможна без полной разборки здания.

Продавцы могут замаскировать трещины свежей штукатуркой или обшивкой. Поэтому при покупке дома осмотр фундамента — обязательный пункт, который нельзя пропускать. Подробнее о том, на что обращать внимание при приёмке строительных работ, читайте в нашем разделе частых вопросов.

При приёмке работ после строительства

Если вам построили дом и вы принимаете работу — обязательно проверяйте фундамент до того, как подпишете акт и отдадите деньги. Потом доказать, что дефект был допущен строителями, будет намного сложнее.

При появлении тревожных признаков

Срочная проверка нужна, если вы заметили:

• Трещины на стенах, особенно диагональные (о причинах трещин в газобетоне есть отдельная статья)
• Перекосы оконных или дверных проёмов — двери стали заклиниваться
• Трещины на самом фундаменте
• Влага или плесень в подвале
• Проседание или наклон здания
• Отслоение отмостки от стены

Регулярный осмотр

Даже если всё в порядке, рекомендую осматривать фундамент минимум раз в год — весной, после таяния снега. Именно в этот период проявляются последствия морозного пучения и перепадов температуры за зиму.

2. Визуальный осмотр: на что смотреть

Визуальный осмотр — первое и самое простое, что вы можете сделать самостоятельно. Вам не нужно специальное оборудование, достаточно внимательности и хорошего освещения.

Трещины

Главное, на что нужно обращать внимание. Трещины в фундаменте бывают разные:

• Волосяные трещины (до 0,3 мм) — чаще всего усадочные, появляются при высыхании бетона. Обычно неопасны, но стоит наблюдать.
• Трещины 0,3-1 мм — могут быть как усадочными, так и конструктивными. Требуют наблюдения, установки маяков.
• Трещины более 1 мм — серьёзный сигнал. Особенно если они расширяются со временем.
• Сквозные трещины — видны с обеих сторон фундамента. Это уже опасно.

Обращайте внимание на направление трещин. Вертикальные чаще говорят об усадке. Горизонтальные — о боковом давлении грунта. Диагональные — о неравномерной осадке, это самые опасные.

Ровность и геометрия

Проверьте горизонтальность верхней грани фундамента строительным уровнем или лазерным нивелиром. Допустимое отклонение — не более 20 мм на всю длину, по СП. Если больше — это говорит о деформациях или ошибках при строительстве.

Также проверьте вертикальность стен фундамента отвесом. Наклон стенки фундамента наружу — тревожный знак, говорящий о боковом давлении грунта.

Гидроизоляция

Осмотрите видимые участки гидроизоляции. На что обращать внимание:

• Есть ли горизонтальная гидроизоляция между фундаментом и стеной (должна быть видна полоска рубероида или мембраны)
• Состояние вертикальной гидроизоляции, если она видна
• Следы влаги, высолы (белые разводы) на поверхности бетона
• Плесень или грибок на цоколе

Дренаж и водоотведение

Вода — главный враг фундамента. Проверьте:

• Отмостку — она должна быть целой, без трещин и щелей у стены. Минимальная ширина — 60 см, с уклоном от дома.
• Водостоки — вода с крыши не должна литься прямо под фундамент.
• Уклон участка — территория вокруг дома должна иметь уклон от стен, чтобы талая и дождевая вода уходила.
• Дренажную систему — если она есть, проверьте, работает ли. Засорённый дренаж хуже, чем его отсутствие.

Состояние бетона

Оцените поверхность бетона визуально и на ощупь:

• Бетон не должен крошиться при ковырянии гвоздём или отвёрткой
• Не должно быть шелушения, отслоения верхнего слоя
• Раковины и каверны допускаются мелкие (до 5-10 мм), но не глубокие обширные полости
• Обнажённая арматура — серьёзный дефект, говорит о недостаточном защитном слое бетона

3. Типы проблем фундамента

Чтобы понять, что делать с дефектом, нужно сначала определить его причину. Вот основные проблемы, которые я встречаю на практике.

Неравномерная осадка

Самая распространённая проблема. Одна часть фундамента проседает больше, чем другая. Причины:

• Разный грунт под разными частями дома (например, часть на насыпи)
• Замачивание грунта с одной стороны (протечка водопровода, сток воды с крыши)
• Пристройка к дому без деформационного шва
• Разная нагрузка — например, одна стена несёт кирпичный второй этаж, а другая — лёгкий каркас

Признаки: диагональные трещины в стенах, перекосы проёмов, трещины в фундаменте.

Морозное пучение

Актуально для Пермского края и всех регионов с глубоким промерзанием. Вода в грунте замерзает, расширяется и выталкивает фундамент вверх. Весной грунт оттаивает, фундамент проседает — но уже не ровно.

Причины:

• Фундамент заложен выше глубины промерзания (для Перми — это 1,8 м)
• Отсутствие утепления отмостки при мелкозаглублённом фундаменте
• Пучинистый грунт (глина, суглинок) без замены на песчаную подушку
• Нарушение дренажа — грунт пропитался водой перед зимой

Некачественный бетон

К сожалению, очень частая проблема. Строители экономят на бетоне или нарушают технологию:

• Заниженная марка бетона (заказали М300, привезли М200 или хуже)
• Добавление воды в миксер на стройплощадке — «чтобы легче лился»
• Заливка в мороз без прогрева и противоморозных добавок
• Отсутствие вибрирования — в бетоне остаются пустоты
• Преждевременное снятие опалубки

Признаки: бетон крошится, шелушится, легко ковыряется гвоздём. Видны крупные раковины и каверны.

Проблемы с армированием

Арматура — это скелет фундамента. Без неё бетон работает только на сжатие, а при изгибе ломается. Типичные ошибки:

• Отсутствие армирования (да, и такое бывает — особенно в старых домах)
• Недостаточный диаметр арматуры
• Отсутствие хомутов (поперечного армирования)
• Арматура лежит на дне траншеи без защитного слоя
• Стыки арматуры в одном сечении

Проверить армирование на готовом фундаменте без специального оборудования (арматуроискателя) невозможно. Это одна из причин, почему важен контроль на этапе строительства.

Подмыв основания

Вода вымывает грунт из-под фундамента, образуются пустоты, и фундамент проседает. Причины: неработающий дренаж, отсутствие отмостки, протечки коммуникаций, высокий уровень грунтовых вод.

4. Как установить маяки на трещины

Маяки (контрольные метки) — простой и надёжный способ понять, развивается трещина или нет. Это первое, что нужно сделать, если вы обнаружили трещину.

Гипсовый маяк

Самый доступный метод:

1. Очистите поверхность вокруг трещины от пыли и грязи
2. Разведите строительный гипс (алебастр) до консистенции густой сметаны
3. Нанесите полоску гипса поперёк трещины — длиной примерно 10-15 см, шириной 3-5 см, толщиной 5-8 мм
4. На свежем маяке напишите дату установки
5. Дайте высохнуть

Наблюдайте за маяком:

• Маяк целый — трещина стабильна, не развивается. Наблюдайте ещё минимум 3 месяца.
• Маяк треснул — трещина растёт, нужна профессиональная оценка. Установите новый маяк с новой датой для продолжения наблюдений.

Линейный маяк

Более точный метод:

1. С обеих сторон трещины приклейте на эпоксидный клей металлические пластинки (подойдут кусочки линейки)
2. Замерьте расстояние между ними штангенциркулем
3. Записывайте замеры с датой каждую неделю

Этот метод позволяет отслеживать раскрытие трещины с точностью до десятых долей миллиметра.

Сколько наблюдать

Минимальный срок наблюдения — один полный цикл «зима-лето», то есть 12 месяцев. Трещины от морозного пучения раскрываются зимой и могут частично закрываться летом. Если наблюдать только летом, вы можете пропустить проблему.

5. Типы фундаментов и их болезни

У каждого типа фундамента свои характерные проблемы. Разберём основные.

Ленточный фундамент

Самый распространённый тип в частном строительстве. Представляет собой бетонную ленту по периметру дома и под несущими стенами.

Характерные проблемы:

• Трещины в углах — обычно из-за неравномерной осадки или недостаточного армирования углов
• Горизонтальные трещины — боковое давление грунта, часто при подвале
• Промерзание — если заложен выше глубины промерзания без утепления
• Подмыв — вода находит путь под лентой и вымывает грунт
• Продавливание — если подошва слишком узкая для данного грунта

При осмотре ленточного фундамента обязательно загляните в подполье или подвал, если есть доступ. Изнутри часто видно то, что снаружи скрыто грунтом.

Плитный фундамент

Монолитная бетонная плита под всем домом. Считается надёжным типом, но и у него есть слабые места.

Характерные проблемы:

• Недостаточная толщина — для двухэтажного дома плита должна быть минимум 25-30 см
• Отсутствие рёбер жёсткости — плита «прогибается» под тяжёлыми стенами
• Промерзание по краям — если нет утепления отмостки, грунт под краями плиты промерзает
• Поднятие на пучинистом грунте — особенно если дом не отапливается зимой
• Трещины в плите — видны по трещинам в полах. Часто из-за отсутствия армирования или слишком тонкой плиты

Свайный фундамент

Включает буронабивные, забивные и винтовые сваи. Используется на слабых грунтах, при высоком уровне грунтовых вод, на склонах.

Характерные проблемы винтовых свай:

• Коррозия — главный враг. Особенно если антикоррозийное покрытие было повреждено при завинчивании
• Отклонение от вертикали — свая наклонилась, теряет несущую способность
• Недостаточная глубина — лопасть должна быть ниже глубины промерзания в плотном грунте
• Свая «крутится» в грунте — не достигла несущего слоя или завинчена в торф/насыпь
• Деформация ростверка — обвязки свай, особенно деревянной

Характерные проблемы буронабивных свай:

• Некачественный бетон (те же проблемы, что у ленточного фундамента)
• Обрушение стенок скважины при бетонировании — грунт попал в бетон
• Недостаточная длина — свая не достигла несущего слоя

6. Красные флаги: когда нужно действовать немедленно

Есть ситуации, когда ждать и наблюдать нельзя — нужно срочно вызывать специалиста:

В этих случаях промедление опасно. Разрушение фундамента может прогрессировать нелинейно — медленно, а потом резко. Не рискуйте.

7. Что включает профессиональная проверка

Самостоятельный осмотр — это хорошо, но он не заменяет профессиональной оценки. Вот что делает специалист при обследовании фундамента:

Визуальный осмотр и фиксация дефектов

То же, что и самостоятельный осмотр, но с профессиональным глазом. Опытный инженер сразу видит паттерны: по расположению и характеру трещин можно определить причину деформаций без вскрытий.

Инструментальный контроль

• Измерение ширины трещин — трещиномером с точностью до 0,05 мм
• Проверка прочности бетона — склерометром (молоток Шмидта) или ультразвуковым методом
• Поиск арматуры — арматуроискателем определяется наличие, расположение и диаметр арматуры без вскрытия
• Нивелирование — лазерным нивелиром определяются перепады высот, крены, прогибы
• Тепловизионная съёмка — показывает промерзание, мостики холода, утечки тепла через фундамент

Вскрытие и шурфование

В сложных случаях может потребоваться откопать фундамент в нескольких местах (сделать шурфы), чтобы увидеть его подземную часть: состояние гидроизоляции, наличие дренажа, глубину заложения, состояние подушки.

Анализ грунтовых условий

Тип и состояние грунта определяют поведение фундамента. Иногда для оценки нужны данные инженерно-геологических изысканий.

Заключение с рекомендациями

По результатам обследования специалист выдаёт заключение: что обнаружено, в чём причина, насколько это опасно, и что нужно делать. Это может быть как «наблюдайте, ничего критичного», так и конкретный план усиления или ремонта.

8. Чек-лист самостоятельной проверки

Используйте этот чек-лист при осмотре фундамента. Пройдитесь по всем пунктам и зафиксируйте результат (фото + заметки):

• Обойти дом по периметру, осмотреть видимую часть фундамента и цоколь
• Зафиксировать все трещины: расположение, направление, примерную ширину
• Проверить ровность верхней грани уровнем или нивелиром
• Проверить вертикальность стен фундамента отвесом
• Осмотреть гидроизоляцию между фундаментом и стенами
• Проверить состояние отмостки: целостность, ширина, уклон от дома
• Проверить водосточную систему: куда уходит вода с крыши
• Оценить уклон участка от дома
• Попробовать ковырнуть бетон гвоздём — не крошится ли
• Осмотреть подвал/подполье (если есть): влага, плесень, трещины
• Проверить работу продухов в цоколе (не замурованы ли)
• Осмотреть оконные и дверные проёмы — нет ли перекосов
• Установить маяки на все обнаруженные трещины
• Сфотографировать все дефекты с масштабной линейкой

Когда можно обойтись без специалиста

Не каждый дефект требует профессионального обследования. Вот случаи, когда достаточно самостоятельного наблюдения:

• Волосяные трещины (до 0,3 мм), которые не растут по маякам в течение года
• Мелкие раковины и каверны на поверхности бетона без шелушения
• Незначительные высолы при отсутствии влаги внутри
• Косметические дефекты отмостки (мелкие трещины, не доходящие до фундамента)

Во всех остальных случаях лучше показать находки специалисту — хотя бы по фото. Это быстрее и дешевле, чем устранять последствия запущенной проблемы. Подробнее о стоимости консультаций — на главной странице.

Михаил Безгодов

Инженер-строитель, 15+ лет опыта. Образование: ПГС, магистратура — Подземное и городское строительство. Провёл сотни обследований фундаментов. Консультирую онлайн и с выездом в Перми.