Осмотр дома перед покупкой и после покупки: что проверять

Покупка дома — это миллионы рублей. Скрытые дефекты несущих конструкций могут превратить выгодную сделку в финансовую катастрофу. Рассказываю, что и как проверять при осмотре дома — перед покупкой и после, до начала отделочных работ. Из опыта обследования реальных объектов за 15 лет.

1. Зачем нужен осмотр дома

Осмотр дома — это не формальность, а защита ваших денег. Я регулярно выезжаю на объекты, где новые владельцы обнаруживают проблемы, которых не видели при покупке. Трещины в фундаменте, замаскированные штукатуркой. Промерзающие стены, спрятанные за гипсокартоном. Гнилые балки перекрытия под свежим ламинатом.

Есть два ключевых момента, когда осмотр особенно важен:

• Перед покупкой — чтобы понять реальное техническое состояние дома и не переплатить за скрытые проблемы
• После покупки, до начала отделочных работ — чтобы выявить дефекты несущих конструкций, пока они открыты и доступны для осмотра

2. Осмотр перед покупкой

При покупке готового дома продавец заинтересован скрыть недостатки. Свежая штукатурка, обшивка сайдингом, новая отмостка — всё это может маскировать серьёзные проблемы. Ваша задача — увидеть за косметикой реальное состояние конструкций.

На что обращать внимание снаружи

• Фундамент и цоколь — трещины, высолы, следы ремонта. Свежая штукатурка на цоколе — повод насторожиться
• Стены — вертикальность, трещины (особенно диагональные от углов окон и дверей), отслоение облицовки
• Кровля — провисание конька, неровность скатов, состояние карнизов и водостоков
• Отмостка — отходит от стены, трещины, уклон. Разрушенная отмостка означает, что вода годами шла под фундамент
• Геометрия дома — дом не должен быть наклонён. Проверьте отвесом или уровнем

На что обращать внимание внутри

• Трещины на стенах и потолке — особенно диагональные, от углов проёмов. Это признак деформации несущих конструкций
• Полы — положите мяч на пол: если катится — есть уклон, значит возможна неравномерная осадка
• Двери и окна — заклинивание, перекосы рам, щели. Это следствие деформации коробки дома
• Подвал и подполье — влага, плесень, грибок, стоячая вода. Признаки проблем с гидроизоляцией и дренажом
• Запах — затхлый запах в подвале или на первом этаже говорит о сырости и возможном гниении конструкций

Что может скрывать продавец

• Свежая штукатурка или шпаклёвка — может скрывать трещины в стенах и фундаменте
• Обшивка сайдингом — под ней могут быть разрушающиеся стены, отсутствие утепления, плесень
• Новая отмостка — возможно, старая была разрушена из-за проблем с фундаментом
• Свежий ремонт в подвале — маскировка следов затопления
• Гипсокартон на стенах — скрывает трещины, кривизну стен, отсутствие утепления

3. Осмотр после покупки до начала отделки

Вы купили дом. Если он без отделки или вы планируете делать ремонт с разборкой старой отделки — это уникальная возможность осмотреть все несущие конструкции. После отделки такой шанс будет только при следующем капитальном ремонте.

Почему этот осмотр так важен

• Конструкции открыты — видны стены, перемычки, армопояса, узлы соединений. Ничего не спрятано за отделкой
• Можно исправить до отделки — усилить конструкцию, заделать трещины, добавить армирование. После отделки это обойдётся в разы дороже
• Фиксация исходного состояния — если появятся трещины после отделки, вы будете знать, были ли они раньше

Что проверять до начала отделочных работ

• Все несущие стены — трещины, качество кладки, наличие армопоясов, перемычки над проёмами
• Перекрытия — прогибы, трещины в плитах, состояние деревянных балок, опирание на стены
• Стропильная система — узлы крепления, состояние древесины, наличие гнили, правильность конструкции
• Фундамент изнутри — если есть доступ к подполью или подвалу. Трещины, влага, состояние бетона
• Узлы сопряжений — как стены соединяются с перекрытиями, как крыша опирается на стены, есть ли армопояс под мауэрлатом

4. Проверка фундамента

Фундамент — основа дома. Проблемы с ним тянут за собой всё остальное. Подробную инструкцию по проверке фундамента читайте в отдельной статье, здесь — ключевые моменты при осмотре дома.

Снаружи

• Обойдите дом по периметру, осмотрите видимую часть фундамента и цоколь
• Ищите трещины — особенно вертикальные и диагональные шире 0,5 мм
• Проверьте горизонтальную гидроизоляцию между фундаментом и стеной — должна быть видна полоска рубероида или мембраны
• Оцените состояние бетона — не крошится ли, нет ли шелушения, обнажённой арматуры
• Проверьте отмостку — целая, с уклоном от дома, без щелей у стены

Изнутри (подвал, подполье)

• Следы воды: разводы, высолы, плесень на стенах фундамента
• Стоячая вода или сырость на полу
• Трещины на внутренней стороне фундамента
• Работа продухов — не замурованы ли, есть ли вентиляция

5. Проверка несущих стен

Несущие стены передают нагрузку от крыши и перекрытий на фундамент. Их состояние критично для безопасности дома.

Кирпичные и блочные стены

• Трещины — самый важный признак проблем. Диагональные трещины от углов окон и дверей говорят о деформации. Подробнее о трещинах в газобетоне — в отдельной статье
• Вертикальность — проверьте отвесом или длинным уровнем. Отклонение более 10 мм на этаж — повод для беспокойства
• Армопояса — должны быть под перекрытиями и под мауэрлатом (основание крыши). Особенно критично для газобетона. Их отсутствие — серьёзный дефект
• Перемычки над проёмами — должны быть железобетонные или из специальных U-блоков с армированием. Уголок из металлопроката — ненадёжное решение для газобетона
• Качество кладки — ровность швов, заполнение раствором, перевязка блоков

Деревянные стены (брус, бревно)

• Гниль — особенно нижние венцы и места контакта с фундаментом. Проверяйте шилом — в здоровую древесину оно входит с трудом
• Жучок — мелкие отверстия и древесная пыль. Признак поражения жуками-древоточцами
• Межвенцовые щели — продувание, потеря тепла. Утеплитель между венцами должен быть на месте
• Трещины в брёвнах — усушечные трещины нормальны, но глубокие сквозные — проблема
• Усадка — если дом из бруса естественной влажности, усадка может продолжаться 2-3 года

Каркасные стены

• Если каркас открыт — проверьте шаг стоек (обычно 600 мм), наличие укосин или плитной обшивки для жёсткости, качество соединений
• Утепление — без зазоров и пустот, плотное прилегание к стойкам
• Пароизоляция — должна быть изнутри, без разрывов и с проклеенными стыками
• Ветрозащита — должна быть снаружи, правильной стороной

6. Проверка перекрытий и стропильной системы

Перекрытия

Перекрытия — это горизонтальные несущие конструкции между этажами и над подвалом.

• Железобетонные плиты — ищите трещины на нижней поверхности, особенно в середине пролёта. Проверьте опирание на стены (минимум 120 мм)
• Монолитные перекрытия — трещины, прогибы. Прогиб в центре — нормально до определённых пределов, но видимый невооружённым глазом — повод для проверки
• Деревянные балки — гниль, трещины, прогибы, жучок. Проверьте опирание на стены и состояние в местах заделки в стену — там чаще всего гниёт

Стропильная система (крыша)

Осмотр стропильной системы возможен с чердака. Если чердак утеплён и зашит — осмотреть конструкции без разборки не получится.

• Узлы крепления — стропила должны быть надёжно закреплены к мауэрлату. Гвозди, скобы, уголки, болты — зависит от конструкции
• Затяжки и ригели — если их нет, стропила могут распирать стены. Это одна из самых частых проблем
• Состояние древесины — гниль, плесень, потемнение. Особенно в местах примыкания к стенам и у конька
• Провисание конька — видно снаружи. Говорит о недостаточном сечении стропил или стоек
• Протечки — следы воды на стропилах, обрешётке, утеплителе

7. Инженерные системы

Инженерные системы — не несущие конструкции, но их состояние влияет на сохранность дома.

• Водоснабжение — проверьте давление, нет ли протечек, состояние труб. Протечка в стене может годами разрушать конструкцию незаметно
• Канализация — работоспособность, уклоны, состояние труб в подполье
• Отопление — если есть котёл, проверьте его состояние и возраст. Радиаторы, трубы, запорная арматура
• Электрика — состояние щитка, автоматов, проводки. Алюминиевая проводка в старых домах — повод для замены
• Вентиляция — работает ли, есть ли тяга. Плохая вентиляция ведёт к сырости и плесени

8. Чек-лист осмотра дома

Используйте этот чек-лист при осмотре. Всё фотографируйте с линейкой для масштаба.

Снаружи

• Обойти дом по периметру, осмотреть фундамент и цоколь
• Зафиксировать все трещины: расположение, направление, ширину
• Проверить вертикальность стен отвесом
• Осмотреть отмостку: целостность, ширина, уклон
• Оценить состояние кровли снаружи: ровность скатов, конёк, водостоки
• Проверить водоотведение: куда уходит вода с крыши
• Осмотреть оконные и дверные проёмы: перекосы, трещины в углах

Внутри

• Проверить стены на трещины, особенно диагональные от углов проёмов
• Проверить полы на уклон (мячом или уровнем)
• Осмотреть потолки: трещины, провисания, следы протечек
• Проверить двери и окна: открываются ли свободно, нет ли перекосов
• Осмотреть подвал/подполье: влага, плесень, состояние фундамента изнутри
• Осмотреть чердак: стропильная система, утеплитель, следы протечек

Несущие конструкции (если доступны)

• Проверить наличие армопоясов под перекрытиями и крышей
• Осмотреть перемычки над проёмами
• Проверить опирание перекрытий на стены
• Оценить состояние перекрытий: трещины, прогибы
• Проверить стропильную систему: узлы, затяжки, состояние дерева
• Осмотреть узлы сопряжений стен с перекрытиями и крышей

9. Когда нужен специалист

Самостоятельный осмотр позволяет выявить очевидные проблемы. Но есть ситуации, когда нужен взгляд профессионала:

• Покупка дома дороже 5 млн рублей — стоимость осмотра ничтожна по сравнению с ценой ошибки
• Трещины в несущих конструкциях — нужно определить причину и опасность. Не все трещины одинаково серьёзны
• Подозрение на скрытые дефекты — свежий ремонт, обшивка, замаскированные следы
• Дом старше 20 лет — накопленный износ конструкций требует профессиональной оценки
• Планируется перепланировка — нужно точно знать, какие стены несущие, можно ли делать проёмы
• Вы не уверены в своей оценке — лучше заплатить за осмотр, чем переживать потом

Я провожу осмотры домов с выездом в Перми и Пермском крае, а также консультирую онлайн по фото и видео. Подробнее о стоимости выезда — на странице выезда, цены на онлайн-консультации — на главной.

Михаил Безгодов

Инженер-строитель, 15+ лет опыта. Образование: ПГС, магистратура — Подземное и городское строительство. Провожу осмотры домов перед покупкой и после. Консультирую онлайн и с выездом в Перми.